29 九月

通货膨胀4.1%破纪录,加拿大房地产市场可能会变天?

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加拿大房地产市场不仅是老百姓最关注的话题,也成为大选前各政党拉票的筹码。

就在刚刚!加拿大统计局发布数据,8 月份消费者价格指数同比上涨 4.1%!大破记录,这是自 2003 年 3 月以来的最快增速。

观察人士表示,最新数据表明加拿大房市正在降温,通胀正迅猛上升,央行也承诺会加息,这可能会成为加拿大地产市场大转变的关键因素。但是,现在买房者还奋不顾身入市。

据CBC报道,加拿大央行行长Tiff Macklem坚称,他正准备推动一项有望对不断上涨的房价产生真正影响的杠杆:提高利率。

在加拿大多元化的房地产中持有物业的人,包括房主、投资者和有意向购买的人,都密切关注加拿大房地产协会发布的最新数据。

警惕房价持续下滑

 

在加拿大最热门的市场,包括大温哥华和多伦多,本月初发布的区域住房数据显示,8月份几乎没有降温迹象。但在全国范围内,许多人预计 7 月份的销售和价格下滑将继续。

加拿大的住房市场很复杂,受到移民、人口统计、建筑速度和投机需求的各种影响,有时也被称为“繁荣”。但与任何昂贵的资产一样,价格和利率之间存在明显的关系。

简而言之,对于你无法直接购买的东西,尤其是需要很多年才能还清的房子,其价格部分取决于借钱购买的成本。

在目前的市场上,很难确定对加息的恐惧对房地产市场的影响有多大,但央行行长就表示,这种威胁正在上升。

“可以合理地预期,当最终确实需要减少货币刺激措施时,我们的第一步将是提高隔夜利率的目标——我们的政策利率。” Macklem在上周对魁北克商会的讲话中表示。他说,这将在银行开始出售其仍在以每周价值 20 亿的速度增持的债券作为刺激经济的次要手段之前发生。

加拿大央行目前预计明年将加息.它也将不可避免地受到美国中央银行行为的影响,仅仅是因为与美国利率太不同步会影响加元,从而影响出口。

英国《金融时报》上周对经济学家进行的一项民意调查显示,绝大多数人预测,美国经济走强和通胀上升将迫使美联储明年也加息。但也有不少质疑者。

提高利率必须谨慎

 

犹豫是有充分理由的。利率上升对股票和债券市场以及企业和政府借款都会产生广泛影响。事实上,通胀不可避免的一种论点是:更高的利率会推高政府的借贷成本。

全球投资巨头BlackRock去年的一份报告指出:“通货膨胀可以被视为政治上最合乎情理的解决方案。”

但利率肯定会对房价产生影响。正如西安大略大学经济学家Mike Moffatt所说,随着利率下降,它们对房价产生了强烈的上涨影响。而如果利率开始上升,几乎肯定会发生相反的情况–房价下跌。

Moffatt追踪了他曾经拥有的房屋价格在 2004 年至 2021 年期间随着房屋抵押贷款利率下降而上涨的情况。他的观点是,成本上涨使新进入者无法负担住房,因为同一栋房屋的价格从 $200,000上涨到 $700,000 。

虽然所需的首付随着总售价飙升,但最有趣的是,25 年期房屋抵押贷款的终生利息成本实际上在 2004 年至 2021 年之间下降了。

利率的有效下降,最近在某些情况下低至 2%,已将1百万加币抵押贷款的利息成本推高至非常实惠的每年$20,000 。但正如我们过去所见,当利率上升时,整个生命周期的持有成本也会上升。这改变了买家的计算方式,无论他们是为了自住还是作为投资而购买。

加息控制房价是不能说的方法

 

过去的例子证明,利率上就升会推动房价下跌,尽管需要几个月甚至几年才会见到市场的改变。

本届联邦大选的主要政党都希望让住房更便宜。有的计划增加住房建设,有的表示将提供补贴以帮助新买家入市。但就没有人提出提高利率的想法。

根据加拿大与美国、英国和其他几个经济体共享的规则,政客不会谈论他们提高或降低利率的权力,而把这项工作正式委托给中央银行,据说是为了防止该角色政治化。但可能实际上是不能说的解决方案。

在加拿大这样的国家,房地产市场似乎正在吞噬整个经济,提高利率可能会产生巨大的减速影响,远远超出降低首次购房者价格的影响。

即使通胀上升和房地产失控最终意味着借贷成本的增加成为必然,但没有人会在选举时提出这个建议。

大家觉得加息会影响房价吗?

 

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